안녕하세요~ 배성추 초이입니다.
오늘은 ESSEX Property Trust Inc(ESS)에 대해서 분석 포스팅하고자 합니다.
저는 투자할 때 다섯 가지를 중점적으로 봅니다.
첫째로 비즈니스 모델, 둘째로 점유율, 셋째로 영업이익, 넷째로 배당, 다섯째로 주가입니다.
ESS의 비즈니스 모델 : 6만 채가 넘는 아파트 임대 사업
ESS의 점유율 : 현재의 건물 수와 건물 매입 증가세가 중요
ESS의 영업이익 : 꾸준한 증가 추세
ESS의 배당 : 현재 배당률 약 3.3%. 25년 이상 배당 성장
ESS의 주가 : 완만한 증가세 중 코로나 팬대믹으로 조정
요약하면 위와 같습니다.
점유율을 제외하고 하나씩 자세히 보겠습니다.
사실 비즈니스 모델 안에 점유율과 영업이익이 들어가기는 합니다만 따로 떼어놓아야 더 잘 보인다고 할까요...ㅎㅎ
비즈니스 모델
ESS의 비즈니스 모델은 아파트 임대 사업입니다. 사람이 살아가는데 꼭 필요한 의식주 중에 하나입니다.
캘리포니아와 시애틀이면 일자리에 문제는 없을 것 같습니다. 즉, 임대료가 엄청 밀릴일은 없을 것 같습니다.
그리고 임대 사업의 좋은 점 중에 하나가 보증금이 안전장치가 된다는 점이죠.
60,770채의 아파트 임대사업을 하고 있고 나름 잘 분포되어 보입니다. 단지 수로는 무려 250개의 단지라고 합니다.
아! 우리나라의 아파트를 생각하면 안 됩니다. 미국 영화에 나오는 아파트 규모라고 생각하시면 편할 것 같습니다.
아래는 점유율 대신 현재 아파트 수와 건설 진행 중인 아파트의 숫자입니다.
| 단위 | Units |
| 단지 | 250 |
| 건설중 단지 | 6 |
| 아파트 | 60,770 |
| 건설중 아파트 | 1,761 |
지금 있는 아파트도 많은데 투자는 계속 되고 있습니다! 1,761/60,770*100 = 약 2.9%의 사업 확장률을 보이고 있습니다.
배당금 올라가는 소리가 들립니다.
영업이익
영업이익 역시 꾸준히 증가하고 있습니다.
영업이익이 약간 둔화되는 모습으로 보이는데 아파트 한 채에서 두 채는 영업이익이 두 배로 느는 거지만 지금과 같이 6만 여채면 영업이익의 발전 속도는 점차 느려질 수밖에 없을 것으로 보입니다.
배당
2020년 5월 14일 코로나가 한 창일 때 배당 유지 지급을 발표하였습니다.
5년 동안 매 년 2월에 4월 배당금을 인상한다는 발표를 하였네요. 그 전과 배당 정책이 똑같음을 알 수 있습니다.
1년 동안 4.84%가 증가했는데 일반인 연봉 오르는 것보다 좋습니다.
무엇보다 중요한 것은 25년 연속으로 배당을 증가시켰다는 거죠.
그렇다고 현재 배당률이 엄청 낮은 것도 아니죠. 3.3%입니다. 이런 종목들을 보면 예적금 이자는 너무한 것 같습니다.
주가
마지막으로 주가입니다. 비즈니스, 배당, 점유율, 영업이익 다~ 좋아도 주가가 떨어지는 모양새면 투자해 봤자 본전 찾기도 힘들겠죠?
이렇게 주가 흐름을 보이고 있습니다.
이 정도면 거의 세계적으로 금융에 문제가 있을 때만 떨어진다고 봐도 될 정도로 아름답습니다.
결론
위에 분석한 내용들을 다 보고 매수를 하였지만 한 번 다시 정리하니 더 잘 보이는 것 같습니다.
ESS는 아파트 임대사업을 하고 있으며, 영업이익, 배당, 주가가 꾸준히 증가하는 좋은 회사인 것 같습니다.
앞으로도 이 회사의 비즈니스, 영업이익, 배당, 주가만 지켜보면 충분할 것 같습니다.
아! 제가 투자하는 REIT가 두 개 더 있는데 궁금하시면 아래도 놀러 와 주세요~
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투자에 참고 자료로 써주시면 감사하겠습니다.
투자에 대한 수익과 손실은 모두 투자자에게 귀속됩니다.
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